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        多地首付20%可買房,地產市場會回暖嗎?

        2022年03月02日 08:58
        來源:中國新聞周刊
        2月以來,多地傳出房貸首付比例下調的消息。
        山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等地的部分銀行,將商業貸款首付比例下調至20%;而以南寧為代表的一些城市,則降低了公積金貸款的首付。目前,南寧二套房公積金貸款首付僅30%。
        此外,據貝殼研究院統計,2月監測的103個重點城市中有87個房貸利率環比下調,較上月增加28個,無利率提高的城市。
        有分析認為,下調首付比例、房貸降息將有效促進市場恢復,房地產整體市場止跌趨勢明顯。
        但也有觀點指出,這輪降低首付比例的城市多為三四線城市,或二線城市的非限購區域,一線城市的情況仍有待觀察。
        市場行為還是政府調控?
        率先打響這輪“降首付”的是山東菏澤。
        據悉,菏澤的中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行四大銀行,普遍下調了個人住房貸款首付款比例,“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%,降至最低20%。
        在江西贛州,不少樓盤首套房貸首付比例已降到20%,當地中信銀行、廣發銀行、招商銀行等銀行均執行該房貸政策。
        據澎湃新聞報道,在河南駐馬店,部分一手樓盤首付比例下調至20%,二手房首付下調至30%。
        值得注意的是,上述地方均未發布官方形式的地產調控政策。菏澤官方公開回應稱,菏澤市房貸政策保持穩定,此次調整是屬于銀行的自主經營性行為。
        降首付的不僅是商業貸款。
        近日,南寧市公積金中心發布了《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》,明確二套房最低公積金首付下調為總房款的30%。
        除南寧外,北海、自貢等城市近期也下調了公積金貸款首付比例。
        有城市部分區域也出現了首付20%現象。比如在廣東佛山的非限購區,已有多個樓盤實行20%首付策略。
        不過,有佛山當地中介對中國新聞周刊表示,相關政策一直存在,只是去年銀行貸款額度緊張,很少有銀行實行相關政策。
        為什么上述地區首付陸續降到20%?
        廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉分析,國家對于差別化住房信貸政策早已明確規定,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首套個人住房最低首付款比例允許下調,原則上允許在最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點,執行20%的首付比例。
        李宇嘉對中國新聞周刊說,部分城市銀行降首付的行為,是市場化的商業行為,不能解讀成該城市的調控松綁。
        但值得注意的是,此輪部分城市降首付行為,也潛藏著風險。
        據第一財經報道,在惠州大亞灣,部分海景樓盤通過“送兩成首付”的方式吸引看房客。當地中介稱,雖然銀行依舊是三成首付,但開發商會通過“送兩成首付”的形式優惠返還,已達到一成首付的效果。
        而在湖南郴州,甚至出現了“2萬首付”的營銷。
        易居研究院首席研究員嚴躍進直言,根據相關媒體的核實,近期郴州有樓盤購房的首付比例是按20%計算的,但是在實際操作中,比如首付是12萬,可以先付2萬給開發商,剩下的10萬元可按季度不計息的方式付給開發商。2萬低首付的做法,其實類似首付貸。
        “這種情況值得關注,因為首付貸背后其實是購房加杠桿,有極高的風險。從購房者來說,雖然屬于個體購房行為,但如果行業中普遍出現這種情況,可能成為新的金融風險。”嚴躍進說。
        全面松綁還是保護剛需?
        除了首付降低,房貸利率也成為地產市場新的調整點。
        比如一線城市廣州,自2月21日起,中國工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行下調廣州地區房貸利率。郵儲銀行自2月22日起下調房貸利率。
        國有銀行宣布下調利率后,廣州地區不少股份制商業銀行紛紛跟進。
        據了解,廣州首套房利率從此前的LPR 100BP(5.6%)下調至LPR 80BP(5.4%),二套房利率從LPR 120BP(5.8%)下調至LPR 100BP(5.6%)。
        目前上海的招商銀行、建設銀行、中國工商銀行等多家銀行,首套房的商貸利率為4.95%,較之前的5%下降了0.05個百分點,但放款周期較之前也有明顯加快,甚至新房和二手房的放款周期幾乎沒有區別。
        2022年2月,貝殼研究院統計的全國103個城市房貸交易數據顯示,有87城房貸主流利率環比下調,其中惠州、中山、呼和浩特首套房貸下調幅度較大,達到30基點,重慶、南京、紹興下調25基點,無錫、溫州、常州下調20基點。
        上述報告還顯示,目前全國103城平均放款周期不足40天,包括北京、深圳在內,近四成城市放款周期不足一個月。
        利率的放松也給了不少地產從業人員信心。
        “受深圳限購影響,去年上半年有段時間來自珠三角的投資客都集中在廣州,廣州行情異?;馃?。之后為了抑制市場過熱,政府又出臺了嚴格的限購政策,利率也一下子提高,市場很快大冷,我手上好幾位剛需客人又轉為觀望態度。”在廣州從事房產中介的王娟告訴中國新聞周刊。
        中原銀行首席經濟學家王軍對中國新聞周刊表示,前一階段部分地方政策執行過嚴,對不少真正剛需購房產生影響,上述調整也是一種糾偏。
        在王軍看來,從去年四季度開始,有關房地產調控的政策變密集,無論是從信貸政策還是具體城市的調控,都采取了一些靈活調整。
        “這些政策大背景是部分地產企業資金鏈困難,整個行業從銷售到投資疲軟,開始拖累了宏觀經濟大盤和穩增長的大局。所以說近期的調整是在穩增長的大局背景下做出的逆周期調節。”他說。
        和王軍一樣,不少行業專家都認為,近期政策屬于區域間的微調,不會影響國家對于房地產行業的態度。
        城市基本面決定房產價值
        值得注意的是,近期將商貸首付降低到20%的城市,多集中于三四線城市,比如菏澤、贛州、駐馬店。
        而廣東佛山,即使有20%首付的區域,也集中在當地經濟實力相對較弱的非限購區。
        貝殼研究院首席研究員許小樂對中國新聞周刊表示,目前降低首付比例的城市多為三四線城市,局部區域庫存較高,但需求相對不足,市場修復的動力較弱。
        李宇嘉也認為,凡是把首付降到20%的城市或區域,不但庫存大,更重要的是房價還處于明顯的下跌中,市場情緒較低迷,導致相關地區房價和交易量陷入一個負增長的循環,所以需要通過類似逆周期的政策性調節。
        但一線城市的情況則完全不同。
        許小樂認為,目前一線城市人口持續流入、住房供不應求,還存在房價上漲壓力。
        “分化早就存在了,現來看,明顯在加劇。”李宇嘉分析。
        最近,住建部部長王蒙徽曾公開表示,我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期,由過去大規模的增量建設,向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變,也就是說,從“有沒有”向“好不好”轉變。
        在這一背景下,一線城市被長期看好,三四線城市房價暴漲機會不再,而二線城市,成為最難判斷的地區。
        2021年下半年到現在,部分二線城市也出現庫存高企、市場不振的現象。
        今年2月15日,鄭州代市長何雄就坦言,“鄭州的房地產市場現在遇到一些小困難”。
        2021年,昆明GDP實際增速僅3.7%,在全國GDP50強城市中排名倒數第一,其中房地產投資增速為-5.1%。房地產市場的不振被認為拖累了當地經濟。
        王軍說,不論是信貸領域還是區域購房政策的刺激,長期都要建立在這個地區產業振興、人口流入的基礎上,就是地產首要依靠城市經濟的基本面。
        近幾年,鄭州每年人口凈流入超40萬,住房需求旺盛;昆明也處于人口持續流入中,兩地經濟基本面良好,房價為何出現回落?
        有分析認為,這與兩地房地產之前投資過熱有關。根據易居研究院數據,2019年上半年,鄭州和昆明房地產投資占GDP比重分別高達28.3%和36.3%。
        在不少專家看來,建設熱潮的庫存消化后,人口持續流入的二線城市的市場,仍值得被看好。
        (原題為《多地首付20%可買房,地產市場會回暖嗎?》)
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